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マンション管理Q&A

そもそも「管理組合」って何ですか?
管理組合とは、区分所有者の共有の財産である敷地、建物の共用部分、付属の建物および付属施設の維持管理を主な目的とする団体のことです。
  管理組合の業務としては、共用部分の維持管理・処分・変更、会計、日常の連絡業務などが主に挙げられます。また、管理組合の最高意思決定機関として「総会」が、日常の簡易な業務を遂行する執行機関として「理事会」が、そして管理組合の代表として「理事長」がおかれます。なお、理事会は理事長、副理事長、会計担当理事、役員の業務遂行や会計をチェックする監事で構成するのが一般的です。


「管理組合」と「管理組合法人」の違いは何ですか?
大きな違いはありません。ただし、管理組合法人には「登記行為」が認められています。
  管理組合と管理組合法人の違いは、権利・義務の主体として、対外的な法律関係が明確かどうかということです。しかし、団体として行う行為能力については、ほとんど違いがありません。法人税法においても、管理組合は「法人格のない社団」として公益法人と同じ扱いになり、非収益事業所得には課税されないことになります。また、第三者との契約行為や金融機関からの融資の手続きなどについても、両者に差はありません。ただし、管理組合法人でなければ認められていないことに「登記行為」があります。不動産登記などの登記行為は、法人登録をしていない管理組合名義では認められません。


「管理者」とは何ですか?
管理組合で決定された事項を実行に移す者のことです。
  区分所有法では、「区分所有者は規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任、または解任することができる」「管理者は、その職務に関して区分所有者を代理し、共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を保存し、集会の決議を実行し、ならびに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」と定めています。マンションは区部所有者全員が共同で管理するのが原則なので、マンションに関する意思決定などは管理組合が行い、管理者はその決定された事項を実行に移す役割を担っていると考えればよいでしょう。なお、管理者は個人でも法人でもよく、区分所有者でなくても構いません。しかし、管理者の権限(集会の決議の実行、損害保険契約に基づく保険金の請求・受領を区分所有者を代理して行う)を考えると、管理者は管理組合の代表である理事長が務めるのが一般的です。


「定期総会」と「臨時総会」の違いは何ですか?
「定期総会」は一般に会計年度の後、年に1回開催されるもので、「臨時総会」はそれ以外のものをいいます。
  「定期総会」では1年間の決算など活動の報告と、次年度の活動についての計画や予算、役員などについて審議されます。なお、区分所有法が定める「総会」には通常・臨時の区別はありません。よって定期総会で決められたことも、臨時総会で決められたことも、法的な効力に何ら違いはありません。


「委任状」と「議決権行使書」の意味を教えてください。
「委任状」は代理人を選任するための証明書。「議決権行使書」は賛成・反対の意思表明のための証明書をいいます。
  総会に出席できない場合、代理人または議決権行使書によって議決権を行使することができますが、「委任状」とは代理人を選任したことを証明する書面を指します。誰を代理人とするのか書かれていないものは無効となります。一方、「議決権行使書」とは、本人が直接議決権を行使する書面のことをいいます。総会で協議される議案について、賛成もしくは反対どちらかの意見を明記して、総会の招集者に事前に提出しておくと、総会に出席して議決権を行使したことと同様に扱われます。


「管理規約」を変更するにはどうしたらよいのでしょうか?
「管理規約」を変更するためには、総会において区分所有者および総議決権の4分の3以上の多数による決議が必要です。
  これは総会に欠席している区分所有者も含めて、組合員の総数と議決権の総数のどちらも4分の3以上の賛成が必要であるということです。また、管理規約の変更を行う総会を招集する際には、議案の要領も通知する必要があります。さらに、管理規約の変更によって一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾も必要となります。

「使用細則」とは何ですか?
管理規約よりも具体的なルールを定めたものをいいます。
  「使用細則」とは、管理規約とは別に、より具体的なルールを定めたものをいいます。具体的には、専用庭や駐車場、集会室などの共用部分や敷地などについて使用方法や使用料金を定めたもの、ペット飼育や楽器演奏、専有部分のリフォームなどのマンション内での生活一般について定めたもの、管理費などの滞納督促、役員選挙などの管理組合運営について定めたもの、などが挙げられます。使用細則は、総会の普通決議によって、制定・変更・廃止できるのが一般的ですが、規約によっても異なりますので、ご確認下さい。


「専有部分」と「共用部分」の境界線を教えてください。
「専有部分」とは、室内の壁や柱の内側部分を指し、壁紙などの仕上げ材を含めた空間をいいます。
  専有部分か共用部分か判断がつきにくいものとして、各住戸に接しているバルコニー、窓枠、窓ガラス、専用庭などがありますが、標準管理規約ではこれらすべてを「共用部分」としています。また、各住戸の玄関扉は共用部分になりますが、錠や鍵は専有部分に含まれるのが一般的です。この場合、故障は各自の責任で修理を行うこととなります。また、電気やガス、水道などの配線・配管については、各専有部分のためにのみ存在する枝線や枝管は専有部分に属し、それ以外のものは共用部分に属するという考え方が一般的です。両者の区切りは規約によって異なりますので、ご確認下さい。


「専用使用権」とは何ですか?
共有部分ではあるが、特定の人だけが使用できる権利のことです。
  各住戸に接するバルコニーのように、共用部分でありながら通常、特定の人だけがもっぱら使用することができ、他の人は使用できない部分のことを「専用使用部分」といい、その専用部分を使用できる権利を「専用使用権」といいます。専用使用部分の範囲は、マンションによっても異なりますが、駐車場や専用庭、玄関扉、窓枠、バルコニーなどが挙げられます。しかし、これらは通常は「共用部分」ですので、勝手に形状を変更するなど行為はできません。


より良いコミュニティ形成のコツは何ですか?
イベント等で、幅広い世代との交流を深めることが大切です。
  「近所づきあいが面倒だから…」という理由でマンションでの生活を選んだ方も少なくないと思いますが、犯罪や災害、大規模修繕の実施など、いざというときのためにマンション内での関係を良好に保っておくことは、非常に重要です。また、現在、入居者の中にはご高齢の方も多くいらっしゃいます。ひとり暮らしの高齢者の問題を解消するためにも、良好なコミュニティづくりは大きな意味を持っているのです。下記に良好なコミュニティづくりの案をいくつか挙げてみました。

(1)日常から挨拶をかわすよう心がける(挨拶運動の実施など)
(2)集会室を活用する(趣味のサークルなど)
(3)総会後に懇親会を開催する
(4)掲示板を活用してコミュニケーションをはかる
(5)季節のイベントを利用する

クリスマスパーティーや夏祭りなど、季節に応じたイベントを開催し、子どもからお年寄りまで楽しめるような内容にすると良いでしょう。なお、MMS発行の広報誌『smile21』でも、集会室やマンション内の敷地を利用した取り組みを紹介しています。ぜひご参考ください。(smile21)