マンション管理のよくある質問と用語解説
知っているようで知らないことが多い、マンション管理の用語解説とよくある質問について掲載しています。皆様のマンション管理にお役立てください
- 「マンション管理会社」とは何ですか？
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マンション管理会社とは、管理組合および管理組合法人の委託を受け、代わりに清掃や受付対応、巡回設備点検など実務をおこなう専門業者です。
入居者の方々に共有部分の管理を一任することは現実的に無理があり、多くの場合マンション管理会社を利用し建物を保持しています。
マンション管理会社とマンション管理組合との違いなど、詳細は「マンション管理会社とは？管理組合との違いは？」をご確認ください。
関連サービス：分譲マンション管理事業・賃貸マンション管理事業 - 「マンション管理組合」とは何ですか？
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マンション管理組合とは、区分所有者の共有の財産である敷地、建物の共用部分、付属の建物および付属施設の維持管理を主な目的とする団体のことです。
マンション管理組合が行う主な業務
- 共用部分の維持・管理、処分、変更など
- 会計業務
- 日常的な連絡業務
マンション管理組合の組織と役割- 総会：マンション管理組合の最高意思決定機関。重要な事項はここで決定されます。
- 理事会：総会の決定に基づき、日常的な業務を遂行する機関。
- 理事長：マンション管理組合の代表者。理事会を代表します。
一般的な理事会の構成メンバー- 理事長
- 副理事長
- 会計担当理事
- 監事（役員の業務遂行や会計をチェックする役割）
関連コンテンツ：MMSの支援するマンション管理組合の特徴 - マンションの「管理組合」と「管理組合法人」の違いは何ですか？
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大きな違いはありません。ただし、管理組合法人には「登記行為」が認められています。
管理組合と管理組合法人の違いは、権利・義務の主体として、対外的な法律関係が明確かどうかということです。
しかし、団体として行う行為能力については、ほとんど違いがありません。 法人税法においても、管理組合は「法人格のない社団」として公益法人と同じ扱いになり、非収益事業所得には課税されないことになります。
また、第三者との契約行為や金融機関からの融資の手続きなどについても、両者に差はありません。ただし、管理組合法人でなければ認められていないことに「登記行為」があります。不動産登記などの登記行為は、法人登録をしていない管理組合名義では認められません。
- 「管理者」とは何ですか？
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マンション管理組合で決定された事項を実行に移す者のことです。
マンション管理組合と管理者の違い
マンションは区分所有者全員が共同で管理するのが原則であるため、マンション管理組合と管理者には以下のような違いがあります。
- マンション管理組合：区分所有者全員で構成される「マンション管理組合」が意思決定をおこないます。
- 管理者：マンション管理組合の決定に基づき、「管理者」が具体的な業務をおこないます。
管理者のルール（区分所有法）管理者の選任・解任
- 区分所有者全員による集会の決議で決定（規約に別途定めがない限り）
管理者の役割
- 区分所有者を代理して、共用部分（建物敷地や付属施設を含む）を維持・管理する
- 集会の決定事項を実行する
- 規約で定められた行為をおこなう
- 上記に関する権利を持ち、義務を負う
管理者の要件と一般的な選任方法管理者は個人でも法人でもよく、区分所有者でなくても構いません。
しかし、管理者の権限（集会の決議の実行、損害保険契約に基づく保険金の請求・受領を区分所有者を代理して行う）を考えると、管理者はマンション管理組合の代表である理事長が務めるのが一般的です。
関連コンテンツ：MMSの考えるマンション管理の在り方 - 「定期総会」と「臨時総会」の違いは何ですか？
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「定期総会」は一般に会計年度の後、年に１回開催されるもので、「臨時総会」はそれ以外のものをいいます。
「定期総会」では、１年間の決算など活動の報告や次年度の活動についての計画・予算のほか、マンション管理会社との管理委託契約の更新などについて審議されます。
なお、区分所有法が定める「総会」には通常・臨時の区別はありません。よって定期総会で決められたことも、臨時総会で決められたことも、法的な効力に何ら違いはありません。
関連コンテンツ：マンション管理会社の変更・見直しを検討する際のポイント - 「委任状」と「議決権行使書」の意味を教えてください。
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「委任状」は代理人を選任したことを証明する書面、「議決権行使書」は本人が直接議決権を行使する書面を指します。
総会に出席できない場合、代理人または議決権行使書によって議決権を行使することができますが、「委任状」とは代理人を選任したことを証明する書面を指します。誰を代理人とするのか書かれていないものは無効となります。
一方、「議決権行使書」とは、本人が直接議決権を行使する書面のことをいいます。総会で協議される議案について、賛成もしくは反対どちらかの意見を明記して、総会の招集者に事前に提出しておくと、総会に出席して議決権を行使したことと同様に扱われます。
- 「管理規約」を変更するにはどうしたらよいのでしょうか？
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「管理規約」を変更するためには、総会において区分所有者および総議決権の４分の３以上の多数による決議が必要です。
これは総会に欠席している区分所有者も含めて、組合員の総数と議決権の総数のどちらも４分の３以上の賛成が必要であるということです。
また、管理規約の変更を行う総会を招集する際には、議案の要領も通知する必要があります。さらに、管理規約の変更によって一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす場合は、その区分所有者の承諾も必要となります。
- 「使用細則」とは何ですか？
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管理規約とは別に、より具体的なルールを定めたものをいいます。
具体的には、専用庭や駐車場、集会室などの共用部分や敷地などについて使用方法や使用料金を定めたもの、ペット飼育や楽器演奏、専有部分のリフォームなどのマンション内での生活一般について定めたもの、管理費などの滞納督促、役員選挙などの管理組合運営について定めたもの、などが挙げられます。
使用細則は、総会の普通決議によって、制定・変更・廃止できるのが一般的ですが、規約によっても異なりますので、ご確認下さい。
- 「専有部分」と「共用部分」の境界線を教えてください。
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「専有部分」とは、室内の壁や柱の内側部分を指し、壁紙などの仕上げ材を含めた空間をいいます。
標準管理規約で「共用部分」とされるもの
- バルコニー
- 窓枠
- 窓ガラス
- 専用庭
- 玄関扉
- ※注意点
玄関扉の錠や鍵は、一般的に専有部分となります。故障時の修理は、各自の責任で行う必要があります。
専有部分と共用部分に分かれるもの電気やガス、水道の配線・配管などがあります。その中でも、専有部分と共有部分は以下のように分かれます。
- 専有部分：各専有部分のためだけに使用される枝線や枝管
- 共用部分：上記以外の幹線部分など
- ※注意点
専有部分と共用部分の区切りは、マンションの管理規約によって異なる場合があります。 不明な点は、管理規約を確認するか、管理会社に問い合わせましょう。
- 「専用使用権」とは何ですか？
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共有部分ではあるが、特定の人だけが使用できる権利のことです。
- 専用使用部分とは、各住戸に接するバルコニーのように、共用部分でありながら通常、特定の人だけがもっぱら使用することができ、他の人は使用できない部分のことで、
- 専用使用権とは、その専用部分を使用できる権利のことです。
専用使用部分の範囲マンションによっても異なりますが専用使用部分の範囲は、以下のようなものが挙げられます。
- 駐車場
- 専用庭
- 玄関扉
- 窓枠
- バルコニー
- ※注意点
通常は「共用部分」ですので、勝手に形状を変えることはできません。例えば、「扉に穴を開けて新たに鍵を設置する」などの行為を指します。
- より良いコミュニティ形成のコツは何ですか？
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イベント等で、幅広い世代との交流を深めることが大切です。
「近所づきあいが面倒だから…」という理由でマンションでの生活を選んだ方も少なくないと思いますが、犯罪や災害、大規模修繕の実施など、いざというときのためにマンション内での関係を良好に保っておくことは、非常に重要です。また、現在、入居者の中にはご高齢の方も多くいらっしゃいます。
ひとり暮らしの高齢者の問題を解消するためにも、良好なコミュニティづくりは大きな意味を持っているのです。MMS発行の広報誌『smile21』でも、マンション内のコミュニティについて取り組みを紹介しています。ぜひご参考ください。
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